Hypotheken

Voorwoord. Mijn eerste werkstuk ging alleen over hypotheken.

Nu heb ik geprobeerd meer dingen rond een hypotheek te bespreken. Want als je een hypotheek gaat afsluiten kom je met veel meer zaken in aanraking.

Eerst dacht ik nog meer hypotheken te beschrijven, maar toen ik las dat er zo’n 500 zijn heb ik dat maar niet gedaan. Ze zijn trouwens toch allemaal variaties op de 3 standaard hypotheken namelijk de (1) Annuïteiten hypotheek (2) de Lineaire hypotheek en (3) de Levens hypotheek. Deze staan ook in het andere werkstuk duidelijk omschreven.

Als je een huis gaat kopen komt er veel bij kijken. Niet alleen een hypotheek.

In dit werkstuk heb ik geprobeerd die andere zaken te beschrijven.

Veel kijk en leesplezier.

Dhr. M.J.P. van Leeuwen

De makelaar. Meestal is de makelaar degene die je eerst tegen komt als je een huis wilt kopen.

De makelaar ken ik van de etalages bij ons in het dorp waarin huizen te koop worden aangeboden. Er zijn verschillende makelaars en iedereen die een huis wil kopen( of verkopen) kan kiezen bij welke makelaar hij dat wil doen.

De makelaar zet dan advertenties in zijn etalage, in de krant of in - huizen te koop- bladen. Ook zet hij/zij een bord in de tuin of hangt een affiche op het raam waar TE KOOP op staat en zijn/haar naam. Meestal is de makelaar een vertegenwoordiger van de verkoper. Als koper betaal je geen makelaarskosten, behalve als jezelf een ‘kopende’ makelaar hebt ingeschakeld. Dat is niet zo’n gek idee want ook al kost het een paar euro centen, hij/zij kent de markt en kan onderhandelen. Veel makelaars zijn lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars( NVB). Dat is de grootste maar niet de enige makelaars organisatie.

De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) heeft niet zoveel leden maar staat daardoor dicht bij de klant omdat de \"lijnen\" kort zijn. Ook heb je nog de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO). Volgens een onderzoek van de \"vereniging eigen huis\" hebben deze makelaars vaak iets lagere tarieven. Deze makelaars bemiddelen bij de verkoop van bestaande huizen die een bouwtechnische keuring hebben. Ze hebben ook een diploma Vastgoedadviseur.

De VBO heeft net als de NVB en de LMV een woninguitwisselingsprogramma.

De makelaar ken ik van de etalages bij ons in het dorp waarin huizen te koop worden aangeboden. Er zijn verschillende makelaars en iedereen die een huis wil verkopen kan kiezen bij welke makelaar hij dat wil doen. Die makelaar zet dan advertenties in zijn etalage. In de krant of in bepaalde huizen bladen en ook zet hij/zij een bord in de tuin of hangt adviesjes op het raam waar te koop op staat en zijn naam.

Betrouwbaar Hypotheek advies. De jacht op een gunstige hypotheek is ingewikkeld. Het advies is om minstens vijf hypotheek offertes aan te vragen om tot een goede keus te komen.

Omdat dat erg moeilijk is schakelen de meeste mensen een hypotheek adviseur in, probleem is dat iedereen zicht hypotheek adviseur kan noemen. Dus hoe vindt je een goede adviseur. Gelukkig bestaat er al jaren de stichting keurmerk hypotheek bemiddeling de SKHB.

De meeste kantoren van de grote hypotheek advies ketens hebben wel zo’n keur merk, maar dat wil niet zeggen dat de persoon waar je praat ook op en top deskundig is. Het keurmerk is namelijk aan de het kantoor gegeven en dus niet aan de \"hypotheekadviseur\".

Je kan ook naar de hypotheek adviseur van een bank gaan. Maar banken hebben meestal niet zo’n keurmerk omdat een voorwaarde voor het krijgen van een keurmerk is dat er met minstens vijftien geldverstrekkers zaken worden gedaan.

Het is dus goed dat iedere goed dat iedere hypotheek adviseur persoonlijk een certificaat kan behalen als \"erkende hypotheek adviseur\". Dat wordt geregeld door de Stichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs (SEH).

Deze stelt strenge eisen aan kennis en ervaring en je moet steeds bijscholen.

Financial Check Het is verstandig om een bestaande hypotheek regelmatig te checken. Adviseurs van het SKHB zijn zelfs verplicht de klant gedurende de looptijd van de lening van dienst te zijn. De meeste hypotheken hebben een looptijd van dertig jaar en in die tijd kan van alles gebeuren, denk maar aan echtscheiding, gezinsuitbreiding en veranderende wetgeving. Er wordt tegenwoordig veel gewerkt met hypotheken die behoorlijk ingewikkeld in elkaar zitten (combinaties van lenen, sparen, beleggen en verzekeren). Het is daarom ook best belangrijk elke drie jaar een deskundig te raadplegen over de stand van zaken.

Geldverstrekkers zijn kritischer geworden. Toen ik het vorige werkstuk schreef in 2001 was het nog makkelijk om een toren hoge hypotheek te krijgen. Nu zijn banken, verzekeraars en andere geld verstrekkers een stuk kritischer. En voorzichtiger. Dat heeft twee oorzaken

1. De eerste oorzaak is dat de Nederlandse Bank en de overheid menen dat er veel te gemakkelijk veel te hoge leningen zijn gegeven. Ze dachten dat er in de toekomst met hoge schulden problemen zouden krijgen als de economie minder zou worden. Daarom lieten ze alle partijen weten dat een voorzichtiger beleid noodzakelijk was. En naar die waarschuwing heeft men geluisterd.

2. Het tweede punt is dat, omdat de rente zo laag is, een hypotheek géén goudmijn (meer) is voor \"hypotheeknemers\" (de geldverstrekker: bij het woord denk je het tegenovergestelde, maar als huis eigenaar geef je bij een hypotheek je huis in onderpand en je gééft dus hypotheek, terwijl de bank hypotheek néémt).

De renteopslag (het verschil in rente dat banken zelf op de kapitaalmarkt moeten betalen en de hypotheekgever in rekening brengen) geeft voor de banken op dit ogenblik geen grote winst. Er zijn zelfs verzekeraars (zoals de FBTO) die al gestopt zijn met de verkoop van hypotheken.

Toch blijven hypotheken voor banken een aantrekkelijk product. Als er een rente verlaging is dan geven ze dat met een flinke vertragen door aan de hypotheek gevers. Bij rente verhoging zijn de hypotheekgevers meteen de sigaar.

En er zijn weinig risico’s omdat de woning als onderpand dient. Als je dus niet meer kan betalen dan kan de bank het huis verkopen en staan ze niet met lege handen.

Bruto Jaarinkomen. Geld verstrekkers gebruiken nu iets strengere normen en regels waarna ze beslissen of je een lening krijgt en hoe hoog die maximaal mag zijn. Een gemiddelde Nederlander bestaat niet, maar banken gaan daar wel van uit. Bij een bepaald inkomen hoort een bepaald uitgavenpatroon en dat is ook bepalend voor het bedrag dat je nodig hebt om te kunne wonen. Ze denken zo: wie meer verdient kan elke maand ook meer rente en aflossing betalen. Maar wat verdien je eigenlijk, en hoe kijken geldverstrekkers daartegenaan.

Geldverstrekkers gaan niet uit van je netto salaris (het geld dat je elke maand krijgt over gemaakt). Hun berekeningen gaan uit van je bruto jaarinkomen (het geld dat je verdient als er nog geen belasting af is getrokken). Je vakantie geld mag je daarmee optellen. Extra’s zoals overwerk geld, provisies, bonussen en gratificaties kan je beter niet meetellen omdat je dan risico loopt door crisis, automatiesering of wat dan ook werk je misschien minder over. Of de winstdeling valt tegen. Kinderbijslag en reiskosten vergoeding mag je ook nooit bij je bruto inkomen optellen. Maar een tweede inkomen mag er wel bij worden opgeteld. Een slimme tip is om het bruto inkomen bij de aanvraag van de hypotheek met een aantal procent te verlagen. Zo heb je een veiligheids zone die in deze economische onzekere tijd best van pas kan komen.

De notaris Als je een huis koopt krijg je misschien te maken met een makelaar maar in elk geval met een notaris. Het staat in de wet dat alleen een notaris voor de verplichte \"transport akte\" mag zorgen. In zo’n transport akte staat dat Piet zijn huis aan Jan verkoopt. Daarna moet die transactie door de notaris bij het kadaster worden ingeschreven. Want in de wet staat dat iedereen bij het kadaster moet kunnen zien wie de eigenaar van een bepaald huis is.

Daar betaal je via de notaris kadastraal recht voor. Als je je huis koop met geleend geld heb je de notaris ook nodig voor de hypotheek akte daarin staat hoeveel je heb geleend en van wie, hoe je het terug betaald, tegen welke rente, etc. Ook deze akte moet naar het kadaster, en ook dit kost geld. Sinds een januari 2001 mogen de notarissen zelf bepalen wat ze vragen voor hun diensten. Maar bij welke notaris je ook terechtkomt, zijn rekening valt altijd tegen. Als je een bestaand huis koopt (dus geen nieuwbouw huis) moet je overdrachtsbelasting betalen en dat doet de notaris. De notaris moet het weer doorsluizen naar de overheid, en is dus eigenlijk ook belasting ambtenaar. Ook voor persoonlijke adviezen kan je bij de notaris terecht.

Als een koper en een verkoper het met elkaar eens zijn geworden maakt de notaris of de makelaar een koopakte op. In de koopakte is vaak een boete clausule opgenomen: een geldboete voor het geval de koopverplichting niet word nagekomen. Het is gebruikelijk dat er bij het tekenen van de koopakte een waarborgsom wordt betaald of een bankgarantie daarvoor wordt afgegeven.

Big Brother in Tiel. Banken verzekeraars en andere geldverstrekkers willen bij een hypotheek aanvraag precies welke financiële verplichtingen je al hebt lopen. Denk aan een persoonlijke lening of een doorlopend krediet maar ook aan alimentatie. Je moet dan uitrekenen hoeveel geld je daaraan per jaar kwijt bent en dat bedrag moet je weer aftrekken van het inkomen waarop je een hypotheek aan vraagt. En verzwijg maar geen doorlopend kredietje als je om een lening vraagt want je dossier wordt gelicht bij het bureau krediet registratie het BKR in Tiel. Alle gegeven lenigen staan daar in de computer op grond van een voorschrift dat in de wet staat.

Ook vroegere leningen staan daarin en als je een keer niet op tijd hebt betaald kan dat problemen geven omdat je dan als onbetrouwbaar schuldenaar te boek (kan) staan.

Hoe hoog kan je hypotheek zijn Behalve je salaris is ook de waarde van het huis bepalend voor de hoogt van de hypotheek. Geen bank leent je 250.000 euro als je huis maar 150.000 euro waard is (behalve als je een voorgenomen verbouwing meerekent).

Regel is dat je maximaal 125% van de executie waarde van een huis kan lenen. Executiewaarde is de opbrengst bij gedwongen verkoop zoals die door de taxateur (iemand die de waarde van je huis kan bepalen) wordt vastgesteld, ongeveer 80% a 85% van de verkoopprijs. Maar ook taxateurs zijn nu kritischer dan een tijdje geleden. Dat komt omdat de echte waarde van huizen minder is gestegen dan de verkoopprijzen. Die explodeerde onophoudelijk, al is die tijd nu ook weer voorbij.

On-line Hypotheek. Ondanks dat een hypotheek best ingewikkeld is heb je de mogelijkheid on-line een lening voor de aankoop van een huis af te sluiten.

Eubels, onderdeel van The Bank of Schotland, begon er een jaar of twee geleden mee in ons land. Maar nu is het al bij meerdere instellingen mogelijk.

Voordeel van een on-line hypotheek is het lagere prijskaartje. Er zijn lagere tarieven omdat er geen kantoor kosten en geen provisie voor tussen personen is.

Minder handig is hiervan dat je met vragen kan blijven zitten. Gelukkig heeft de ABN-AMRO bank samen met bouwfonds Nederlandse gemeenten onder de naam MONE YOU hier iets op gevonden, zij hebben namelijk adviseurs die je gratis van dienst zijn.

Maar er zijn nog meer internet hypotheek banken. De ING-groep heeft

Well O Well en zelfs bij de vereniging eigen huis kun je terecht voor een on-line hypotheek offerte, al laat deze het verzorgen door een onafhankelijke financiële diensverlener Capital Care. De SKHB heeft kritiek op deze nieuwe dienst verlener van de vereniging eigen huis omdat de kwaliteit van het internet advies traject van de vereniging niet genoeg is, dan kan het dus zijn dat je ergens anders goedkoper of beter uit bent.

Zo zit het fiscaal. De hypotheek rente die je betaald over de lening voor het kopen, onderhouden en verbeteren van het huis waar je in woont is helemaal aftrekbaar voor de inkomsten belasting.

Als je de lening afsluit begint een periode van maximaal dertig jaar aftrekbaarheid. Als de lening op 1 januari 2001 al bestond dan rekent de fiscus vanaf die datum. Ook de kosten die je maakt voor het krijgen van een hypotheek zijn aftrekbaar: de hypotheek akte, de taxatie, de afsluitprovisie en de kosten voor de NHG (Nationale Hypotheek Garantie).

Als je weet hoeveel hypotheek rente je gaat betalen kan je bij de belasting inspecteur een voorlopige teruggaaf aanvragen.

Je krijgt dan maandelijks een bedrag van de fiscus uitbetaald. Bij vaststelling van het bedrag wordt rekening gehouden met het eigenwoningforfait (dit is dat de waarde van je huis bij je inkomen word opgeteld). De definitieve afrekening volgt bij de belastingaangifte. Zo profiteer je gelijk van je extra aftrekpost.

De overheid vraagt ook wat terug. Een huiseigenaar betaalt driemaal zoveel onroerende zaakbelasting (belasting die betaalt moet worden aan de gemeente voor het huren of gebruiken van een eigen huis) als een huurder.

En dan is er nog het eigenwoningforfait, een bijtelling bij het inkomen op basis van de waarde van je huis. Maar deze fiscale nadelen wegen meestal niet op tegen het voordeel van de aftrek van hypotheekrente (trouwens: ook zonder hypotheek betaalt je als huiseigenaar onroerendezaak-belasting en eigenwoningforfait).

Let op bij de berekening van de hypotheek of hier rekening mee gehouden is.

Vervroegd aflossen Je mag altijd vervroegd aflossen op je geldlening. Bij extra of vervroegde gehele of gedeeltelijke aflossing van een geldlening met een vaste rente laat de bank betalen voor de rente die ze misloopt.

De bank loopt rente mis als de rente van de geldlening waarop je aflost op dat moment hoger is dan de rente voor een soort gelijke nieuwe geld lening. Het geld dat je moet betalen word berekend over het bedrag van de aflossing en de duur van de periode dat je voor het aflossingsbedrag die hogere rente zou hebben moeten betalen.

Oftewel, je mag wel eerder aflossen maar het kost je wel extra aan de bank of geldverstrekker. Dat weegt echter niet af tegen wat moet betalen aan rente over een langere periode.